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省属企业资产租赁管理办法
2022年05月26日   审核人:

省属企业资产租赁管理办法

辽国资【2022】25号


第一章  总则


第一条 为加强省属企业资产租赁管理,规范资产租赁行为,提高国有资产运营效益,根据《中华人民共和国企业国有资产法》《中华人民共和国民法典》和《企业国有资产交易监督管理办法》《辽宁省企业国有资产监督管理条例》等规定,制定本办法。


第二条 本办法适用于省属企业及其所属各级独资、控股和实际控制企业(以下简称“各级子企业”,与省属企业一并简称“企业”,实际进行资产租赁的企业简称“出租企业”)的资产租赁行为。


第三条 本办法所称资产租赁,是指省属企业及各级子企业将依法拥有、受托管理或其他有合法权属来源的、可用于租赁的资产(包括土地使用权、房产及构筑物、机器设备设施和广告位等),部分或全部租赁给自然人、法人或其他组织(以下简称“承租人”)使用,并向承租人收取租金的经营行为。

下列情形不适用本办法:


(一)融资租赁公司从事的融资租赁业务;


(二)企业承办的专业市场、商业综合体、写字楼、商业街区商铺、景区商铺、长租公寓、酒店式公寓等经营性房产按市场规则组织的对外招租;


(三)政府批准企业承办的产业园区对外招商;


(四)以资产租赁为主业的专业租赁企业对外从事资产租赁业务;


(五)房地产开发企业开发经营的房产租赁;


(六)物业管理公司从事的经营业务;


(七)企业住房租赁给本企业职工居住;


(八)法律和行政法规另有规定的。  


第四条 企业资产租赁应当遵循等价有偿和公开、公平、公正的原则,引入市场机制,依法依规操作,严禁弄虚作假、内外串通、暗箱操作等行为。


第五条 企业一般不得无偿出借资产,因情况特殊确需无偿出借的,由省属企业集团按照“三重一大”决策制度严格履行集体决策程序,确定合理的出借期限,签订出借协议,出借期满应当及时收回。资产出借决策机构及相关成员对及时、完整收回出借资产承担终身责任。出借资产因借用人使用不当造成损失的,企业应当向借用人索赔。  


第二章  健全制度


第六条  企业应当建立资产租赁管理制度,明确资产租赁管理的责任部门、管理权限、决策程序和工作流程等,做到事前、事中、事后全程监管。


第七条  企业应当加强资产管理,梳理并完善资产产权登记信息,对可供租赁资产进行分类标识并建立动态跟踪管理机制。用于租赁的资产应当权属清晰,存在权属不清晰、证照不齐全等产权瑕疵以及其他历史遗留问题的,应当因地制宜采取有效措施,妥善解决相关问题。法律、法规或本省相关文件规定不允许租赁的,不得对外租赁。


第八条  企业应当依据资产租赁价格、租赁面积、租赁期限等要素,制定重大和一般资产租赁事项划分标准。重大资产租赁事项应当提交省属企业集团决策,一般资产租赁事项由出租企业按其制度规定自行决策。


第九条 企业应当建立资产租赁管理台账,全面、准确掌握各级子企业资产租赁数量、资产租赁方式、资产租赁管理等情况,并充分运用信息化技术手段,加强对资产租赁工作的监督管理。


第三章  公开招租


第十条  企业资产租赁应当采取公开招租的方式进行,充分发挥市场交易平台的作用,统筹考虑企业发展战略、资产经营业态、承租人履约能力等因素,通过公开竞价、择优选择确定承租人,努力实现资产价值最大化。


第十一条  企业应当合理设置资产租赁期限,单次租赁原则上不超过5年。如承租人出资装修的,可由双方协商适当延长租赁期限。对承租人投资金额大、回收期长等特殊情况可延长至10年以上,但不得超过20年。单次租赁期限超过10年的,应当按照重大资产租赁事项报省属企业集团履行集体决策程序。


第十二条  企业资产租赁应当制定招租方案,包括但不限于拟租赁资产的基本情况(如现状、地址、面积、规划用途等)、租赁原因、租赁用途、租赁期限、承租条件、租金底价及确定依据、租金递增幅度、租金收缴办法、招租方式等内容。不得设置有明确指向性或限制公平竞争的条件。招租方案必须严格按照资产租赁管理制度履行决策程序,严禁个人擅自决定或改变集体决策意见。


第十三条 资产租赁的租金底价可在市场估价或询价、或委托专业机构评估的基础上,结合市场供需及资产实际情况等因素综合确定。属于应当进入产权交易机构公开招租情形的,必须委托具备评估资质的专业机构对相关资产租金情况进行评估,以评估值为基准合理确定年租金底价。应当建立合理的租金增长机制,租赁期间依据市场行情、供需关系等因素合理调整租金水平,并在租赁合同内予以明确。


第十四条 拟租赁单宗房产建筑面积在500平方米(含)以上,或单宗土地面积在1000平方米(含)以上,或租金底价在每年100万元(含)以上的,企业应当通过依法设立的产权交易机构公开招租,且招租信息公告期限不少于10个工作日,具体流程可参照《企业国有资产交易监督管理办法》有关规定执行。企业不得通过拆分招租面积、化整为零、故意降低租金底价等方式将单宗资产租赁给同一承租人或其关联人以规避进入产权交易机构公开招租。


第十五条 不属于本办法第十四条所列情形的,企业应当自行组织公开招租。鼓励通过产权交易机构公开招租,也可通过本企业网站、租赁中介机构、报刊杂志等媒体、拟出租资产现场等渠道发布招租信息公告,广泛征集意向承租人,招租信息公告期限不少于10个工作日,具体流程参照产权交易机构相关交易规则确定。


第十六条  经公开招租产生2个(含)以上意向承租人的,可按照产权交易机构相关交易规则或企业相关制度规定,通过网络竞价、拍卖、招投标、动态报价、综合评议、竞争性谈判或法律法规允许的其他方式确定承租人;经公开招租只征集到1个意向承租人的,企业与该意向承租人按照招租底价与意向承租价孰高原则直接签约。


第十七条 企业应当认真审查意向承租人的财务状况、经营状况和信用情况等信息,择优选定资信可靠、履约能力强的承租人,有效防范租赁风险。


第十八条 公开招租信息公告期满未征集到意向承租人的,可适当延长信息公告期限。需调整租金底价的,每次降低幅度不超过10%,新的租金底价低于评估结果90%时,应当经资产租赁行为批准机构履行集体决策程序,防止承租人利用租金降价规则恶意低租资产。


第十九条 企业在境外的资产租赁,应当多方比选意向承租人,具备条件的可公开征集意向承租人,也可进入产权交易机构公开招租。


第二十条  符合下列情形之一的,可以采用非公开协议方式招租,具体流程由省属企业确定。


(一)涉及国计民生、公益性、文物保护和基础设施建设等特殊要求或关系到公共安全、社会影响的资产租赁;


(二)企业资产的意向承租人为省直机关、事业单位或其他特定单位的;


(三)省属企业集团内部成员之间的资产租赁;


(四)企业资产因空间或结构原因无法单独租赁,必须与其他业主共同租赁的;


(五)公开招租租金底价累计降幅超过20%仍未有意向承租人报名的;


(六)需要主动邀请国内外知名品牌等特定商家进驻开展经营合作的;


(七)办公、经营场所等资产作为经营业务承包或合作附加条件的租赁行为;


(八)根据有关规定不宜公开招租或可采用协议方式招租的其他情形。


企业不得假借内部协议租赁名义规避公开招租。


第二十一条 企业资产租赁符合下列情形的,应当由省属企业集团履行集体决策程序:


(一)应当通过产权交易机构公开招租的;


(二)采取非公开协议方式招租的;


(三)单次租赁期限超过10年的;


(四)其他需要由省属企业集团决策的情形。

不属于上述情形的资产租赁事项,应当由出租企业相关决策会议集体决策后逐级报省属企业集团备案。


第二十二条 承租人确定后,出租企业应当及时与承租人签订规范的租赁合同。租赁合同一般包括租赁资产的基本情况、租赁用途、租赁期限、保证金比例、租金标准及年递增率、租金收取时间与方式、装修条款、安全责任、修缮责任、物业管理、双方权利与义务、合同变更与解除、争议解决方式、合同提前终止约定、违约责任及免责条款等内容。租赁合同签订前应当由企业法务部门或专业法律服务机构对合同内容进行法律审核,合同中不得设置损害国有权益、明显有失公允的条款。年租金在100万元(含)以上的,须由专业法律服务机构出具法律意见书。各级子企业的资产租赁合同应当报省属企业集团备案,按照相关制度规范管理。


第二十三条 租赁合同签订生效后不得随意变更,因特殊情况确需变更的,须经资产租赁行为原决策机构审议。涉及租赁价格、租赁期限等核心条款变更的,应当解除租赁合同,按本办法重新招租。  


第四章  租后管理


第二十四条 出租企业应当建立租金催收制度和预警机制,按照合同约定按时、足额收取租金。对长期拖欠租金的承租人,应当采取有效措施追讨,依法解除合同并收回资产,并将承租人列入集团失信名单,不得允许其参与续租和承租集团内其他资产。

第二十五条 资产租赁租金收入应当纳入企业统一会计核算,严禁截留租金收入私设“小金库”、坐支租金或以消费方式冲抵租金收入等违法违规行为。


第二十六条 出租企业应当确保承租人按照合同约定的方法使用租赁资产。对租赁资产的使用方法没有约定或约定不明确的,可协议补充或根据租赁资产的性质使用。承租人经出租企业同意,可对租赁资产进行改善或增设他物;未经出租企业同意,对租赁资产进行改善或增设他物的,出租企业可要求承租人恢复原状或赔偿损失。因承租人的过错致使资产需要维修的,由承租人承担维修义务。因承租人未按照约定的方法或未根据资产的性质使用资产,致使资产受到损失的,或因承租人使用或保管不善造成资产毁损、灭失的,出租企业应当依法解除合同并要求承租人赔偿损失。


第二十七条 出租企业原则上不得允许承租人转租资产,在租赁合同中应当明确约定。承租人未经出租企业同意转租的,出租企业可依法解除合同,并依法向承租人收缴转租增值租金;因特殊情况确需转租的,须由承租人提出书面申请,经出租企业报省属企业集团履行集体决策程序同意后方可转租,且转租合同的内容必须事先征得出租企业书面同意。转租后造成租赁资产损失的,出租企业应当要求承租人赔偿损失。承租人经出租企业同意将租赁资产转租的,转租期限不得超过承租人剩余租赁期限。以非公开协议方式承租的资产,一律不允许转租。


第二十八条 出租企业应当加强对在租资产的动态跟踪管理,如承租人不履行或不完全履行合同,按照合同约定依法及时采取措施,维护自身合法权益。出租企业应当对承租人的经营模式进行分析研判,防止承租人利用租赁资产从事违法活动,损害出租企业权益、省属企业声誉和社会公共利益。出租企业应当落实租赁资产安全管理责任,定期实勘租赁资产现场,督促承租人做好安全生产相关工作。


第二十九条 租赁期限届满,原则上不得直接续签租约,出租企业应当于租约到期前重新拟定出租方案公开招租。租赁期满收回的租赁资产,应当符合按照约定或根据租赁资产的性质使用后的状态。原承租人在租赁期无拖欠租金行为、服从出租企业管理且经营业态与招租意向吻合的前提下,享有以同等条件优先承租的权利。对存在违约行为的承租人原则上不得同意其续租。本办法施行前签订的正在履行中的租赁合同对续租方式有明确约定的,可按合同约定执行。


第五章  监督追责


第三十条 企业应当切实履行资产租赁管理的主体责任,纪检监察、监事会、审计、资产管理、法务、财务等相关部门应当加强对资产租赁管理制度落实、合同履行和在租资产日常管理等情况的检查,对存在的合同条款不完善、定价不合理、超期租赁、擅自转租等问题,及时督促整改、妥善处理。企业应当将资产租赁情况纳入厂务公开范围,向本企业职工公开,接受职工监督。


第三十一条 省国资委指导督促省属企业健全资产租赁管理制度并履行资产租赁管理责任,定期或不定期进行实地监督检查,对资产租赁中存在违规违纪违法行为造成国有资产损失或其他不良后果的,追究相关责任人的责任。


第六章  附则


第三十二条 省属企业应当根据本办法并结合实际,制定或修订资产租赁管理制度。对于本办法第三条所列的不适用本办法的情形,可参照本办法并结合相关政策、行业特点、市场规则等制定实施办法。管理制度和实施办法及时报送省国资委备案。


第三十三条 各市国资委、沈抚示范区和县区国资监管机构可以参照本办法并结合实际,制定本地国有企业资产租赁管理制度规范。


第三十四条 本办法由省国资委负责解释。


第三十五条 本办法自印发之日起施行。